VLADIMÍR KARLÍK, JEDNATEL REALITNÍ A ZNALECKÉ KANCELÁŘE CONSULT VK LITOMYŠL s.r.o., odpovídá.

Řada z vás, kteří potřebujete prodat či koupit nemovitost, např. byt či rodinný domek, si položí otázku, zda tento obchod uskutečnit vlastními silami nebo se obrátit na realitní kancelář. Koupit či prodat nemovitost se na první pohled může zdát jako jednoduchá záležitost bez velkého rizika. Co musí člověk, který chce např. prodat svůj byt sám, tj. bez pomoci zprostředkovatele, učinit:

  • zorientovat se v cenách bytů dané velikosti v příslušné lokalitě
  • zpravidla pomocí inzerce hledat zájemce o koupi bytu, vyjednávat s nimi o podmínkách prodeje včetně prohlídek bytu
  • vybrat nejlepší nabídku, dohodnout se s kupujícím o konečné ceně a dalších podmínkách prodeje
  • zajistit sepsání kupní smlouvy, která by měla mít všechny potřebné náležitosti, aby ji Katastr nemovitostí akceptoval a provedl vkladem změnu vlastníka bytu a současně, aby smlouva neobsahovala žádná ustanovení, která by v případě sporu byla pro něj nevýhodná
  • řešit daňové aspekty obchodu (daň z převodu nemovitostí, popř. daň z příjmu)
  • v konkurenci ostatních prodávajících podobné nemovitosti nabídnout výhodné nabídky pro kupující (pomoc při zajištění úvěru a pod.)
  • dohodnout se s kupujícím o způsobu předání kupní ceny

Poslední uvedený bod je zvláště citlivou otázkou. Ke změně vlastníka nemovitosti nedochází jako např. u movitých věcí podpisem, resp. nabytím účinnosti kupní smlouvy, ale vkladem do Katastru nemovitostí. Zde je zpravidla nejlepší řešení, aby peníze kupujícího byly uloženy do doby uskutečnění vkladu do Katastru nemovitostí u třetí osoby (notář, advokát, banka, za jistých okolností i RK). Kdo však chce ušetřit na poplatcích za tuto úschovu riskuje, že posléze nebude mít ani peníze ani nemovitost. K této velmi politováníhodné situaci může dojít i z dalších důvodů.

 

Toto jsou však jen některá rizika, která jsou s obchodováním s nemovitostmi spojena. Jak se tedy rozhodnout, chcete-li prodat či koupit nemovitost (totéž platí i o pronájmech), když pochybujete o solidním a profesionálním jednání realitních kanceláří, popř. nevíte, jak tu správnou realitní kancelář najít? A k tomu ještě přistupuje skutečnost, že za zprostředkování obchodu budete muset zaplatit realitní kanceláři provizi (pokud ji neplatí druhá strana). V takovém okamžiku je nutné si položit minimálně tyto otázky: je mi znám celý postup, tj. všechny jednotlivé fáze uvažovaného realitního obchodu; jsem schopen je sám zvládnout; jsou mi známa rizika, kterým je třeba se vyhnout či alespoň minimalizovat možnost, že se uskuteční; jsem přesvědčen, že dosáhnu lepších podmínek koupě či prodeje (cena aj.) ? Pokud si nejste zcela jisti kladnou odpovědí na tyto otázky, měli byste se rozhodně obrátit na realitní kancelář.

 

V tom případě je pak nutné jako první řešit otázku, jak najít tu správnou, tedy realitní kancelář, která obchodování s nemovitostmi rozumí, její makléři jednají nejen na vysoké profesionální úrovni, a zároveň se chovají solidně vůči svým klientům. Nejlepším vodítkem při výběru realitní kanceláře jsou kladné reference od jejích klientů, které vy zároveň znáte a jejich stanovisku důvěřujete. Nejsou-li takové reference k dispozici, je vhodné si v kanceláři sjednat informativní schůzku, všímat si v jakém prostředí a atmosféře realitní makléři pracují, způsobu jednání s vámi i dalšími klienty, seznámit se s návrhem (vzorem) jejich zprostředkovatelské smlouvy, tj. smlouvy mezi touto realitní kanceláří a jejich klientem. Každého potenciálního klienta by mělo zajímat, jakou bude platit provizi a zejména jaké jednotlivé služby zajistí kancelář v rámci své provize a jaké si popř. bude klient hradit sám (např. znalecký posudek). Jedním z důležitých vodítek při výběru realitní kanceláře je její případné členství v profesním sdružení realitních makléřů, dražebníků a správců nemovitostí - Asociaci realitních kanceláří České republiky (ARK ČR).

 

Každý, kdo prodává, kupuje, najímá či pronajímá nemovitost i prostřednictvím realitní kanceláře, by měl postupovat promyšleně, každý svůj krok pečlivě zvážit, u smluv v případě pochybností se obrátit na právníka.
Pro inspiraci odkazujeme na materiál vypracovaný ARK ČR - Brevíř návštěvníka realitní kanceláře, který naleznete na webových stránkách ARK ČR (www.arkcr.cz) a z něhož zde uvádíme závěrečné „Desatero návštěvníka realitní kanceláře"

 

  1. Vyhledávejte služby zavedených realitních kanceláří. Vyhýbejte se jednotlivcům a realitním sítím, slibujícím fantastické nemovitosti a služby.
  2. Ve vámi vybrané realitní kanceláři si všímejte jednání jejích pracovníků, vybavení kanceláří, celkové atmosféry. Řekne vám to víc než jakákoli reklama.
  3. Vyžadujte komplexní informace o způsobu práce kanceláře, kterou jste si vybrali. Většina z nich má své provozní předpisy, které si pečlivě prostudujte.
  4. Neuzavírejte smlouvu s kanceláří dříve, než vše pečlivě zvážíte. Žádná solidní realitní kancelář vás nebude nutit k okamžitému rozhodnutí.
  5. Uzavírejte jen takovou smlouvu, ve které se zavazujete akceptovat pouze kupujícího, který splňuje veškeré podmínky prodeje specifikované ve zprostředkovatelské smlouvě.
  6. Dbejte na úplnost zprostředkovatelské smlouvy, vyžadujte přesné znění ve všech jejích ustanoveních, zvláště pak v termínech a provizi. Pokud máte pochybnosti, vyžádejte si před podpisem konzultaci právníka.
  7. V případě sepisu kupní smlouvy trvejte na notáři či advokátovi. Jinými osobami psanou kupní smlouvu odmítněte.
  8. Kupujete-li nemovitost přes realitní kancelář, vyžádejte si doklad o tom, že může tuto nemovitost nabízet. Ušetříte si čas, peníze a zklamání.
  9. Kupovanou nemovitost si důkladně prohlédněte, máte-li pochybnosti, konzultujte je s odborníkem. Vyžádejte si doklady k nemovitosti, jakož i veškeré dostupné další informace. Teprve po zvážení všech faktů se rozhodujte.
  10. Jednejte seriózně, protože na základě shora uvedených faktů jste si určitě vybrali seriózní kancelář. Pouze za vzájemné důvěry se může podařit dobrý obchod.

Zdroj: Asociace realitních kanceláří ČR (ARK ČR)